Ana Gayrimenkulün Yönetimi

Ana gayrimenkulün yönetimi
Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafındankararlaştırılır.

Yönetim Plânı
Yönetim plânı, bütün kat maliklerini başlayan bir sözleşme hükmündedir.Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Toplantı Zamanı
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zamangösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Yeter Sayı
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Oya Katılma
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. (oy hesabıyapılırken kesirler göz önüne alınmaz.)

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kararlar
Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Herkes bu kararlara uymakla yükümlüdür.

Ana gayrimenkulün kullanımı ve yönetiminden dolayıçıkan anlaşmazlıkların tümü kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsakaide olarak ona göreçözülür.

Hâkimin Müdahalesi
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerinsulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Yönetici Atanması
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler;bu kimseye (yönetici),kurulada(yönetimkurulu)denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümüvarsa,yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Yöneticinin Görevleri

Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigortasının yaptırılması. (Yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayıiçinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler içintekrar avans toplanması.)
Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve (kat malikleritarafından ayrıca yetkili kılınmışsa) bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin alınması.
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyet kütüğüne tescil ettirilmesi.
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına (Ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatıgösterilmek suretiyle) hesap açtırılması.
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, karar 
defterine tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin,her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

İşletme Projesinin Yapılması
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmin olarak gelir ve gider tutarları,
Tüm giderlerden her kat malikinin payına düşecek tahmini miktar,
Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı, Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimdenbaşlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir,gerekirse yeni birproje hazırlanır.

Yöneticinin Sorumluluğu
Genel Kural; Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Hesap Verme;
Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, (eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde) kat malikleri kuruluna,ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerindenyarısının istemesi halinde, (Arsa payları hangi miktarda olursa olsun.) yönetim plânında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesiyöneticiden istenebilir.

Yöneticinin Hakları
Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerinegetirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilir. Ve bu nedenle uğradığı zararın ödenmesini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücretisteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne orandakatılacağın kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısınakatılmaz.

Yönetimin Denetlenmesi
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdek tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zamandeğiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.


13 Mayıs 2015